Hoe voordelig is lenen voor uw huis ‘in mandaat’?
Hoe voordelig is lenen voor uw huis ‘in mandaat’?
Banken lenen echter niet zomaar geld aan wie een huis wil kopen of (ver)bouwen. Ze willen een garantie dat ze het geld kunnen recupereren als de ontlener niet in staat blijkt het geleende bedrag terug te betalen. De bank neemt daarom meestal het huis waarvoor het woonkrediet afgesloten wordt in onderpand. Daardoor krijgt de bank als eerste haar geld terug als het huis verkocht wordt omdat de kredietnemer de lening niet meer terugbetaalt.
Registreert de notaris die garantie officieel, dan gaat het om een hypothecaire inschrijving. Maar de bank kan ook met de kredietnemer afspreken dat ze het recht heeft om een hypotheek te nemen als dat nodig zou zijn. Dat heet een hypothecair mandaat.
De Europese bankenregulator EBA stelt zich vragen bij die typisch Belgische praktijk. Een mandaat biedt de bank geen enkele bescherming om haar geld terug te krijgen, oordeelt de EBA. De regulator vindt dat banken leningen met een mandaat moeten beschouwen als leningen zonder waarborg en daar meer kapitaal voor opzij moeten zetten als buffer voor kredietverliezen.
Hoe populair is het mandaat?
Lenen in mandaat, op zijn minst gedeeltelijk, komt vaak voor. Bij Belfius wordt ‘in een op de twee kredietdossiers’ een gedeelte van het kredietbedrag via een mandaat ingedekt. Bij BNP Paribas Fortis ‘komen de meeste klanten in aanmerking voor een mandaat, als ze geen kredietincident hebben meegemaakt’. ‘Voor sterke dossiers registreren we een deel van de lening hypothecair en het saldo via een mandaat. Soms werken we alleen met een mandaat, zonder voorafgaande hypotheek.’
Zal het mandaat verdwijnen door het nieuwe standpunt?
Het EBA-standpunt dreigt lenen voor een huis duurder te maken, voorspellen marktkenners, onder wie een topbankier. Ofwel zullen de banken in de toekomst een hogere rentevoet aanrekenen voor hypothecaire mandaten, ofwel zal de praktijk van de mandaten uitdoven, met hogere aktekosten voor de kredietnemer tot gevolg.
‘Het is mogelijk dat minder vlot een indekking via hypothecair mandaat zal worden toegestaan’, oordeelt Belfius.
‘Belangrijk is dat EBA de rechtsgeldigheid van het hypothecair mandaat niet in twijfel trekt. De techniek kan dus ook in de toekomst gebruikt worden’, onderstreept Isabelle Marchand, de woordvoerster van de bankenkoepel Febelfin. ‘Het valt echter niet uit te sluiten dat bepaalde banken hun rentevoorwaarden aanpassen, doordat het risico van de bank minder goed afgedekt is met een mandaat dan met een hypotheek.’
‘Mogelijk leidt het EBA-oordeel ook tot een herziening van de registratierechten van de hypothecaire inschrijvingen’, zegt Marchand. Lees: Febelfin hoopt dat de Belgische overheid de pijn kan milderen door iets te doen aan de hypotheekkosten. Die liggen aan de hoge kant in vergelijking met andere landen.
Economieprofessor Hans Degryse (KU Leuven) argumenteert dat het op lange termijn voordelig kan zijn voor de consument, als het mandaat verdwijnt. Het kan de concurrentie tussen notarissen vergroten, buitenlandse banken aanzetten hier ook hypotheken aan te bieden en ruimte scheppen om de registratierechten op hypothecaire inschrijvingen te verlagen.
Hoeveel kunt u besparen dankzij een mandaat?
Op een mandaat betalen ontleners minder registratierechten en erelonen dan op een hypothecaire inschrijving. Voor een krediet van 210.000 euro bedraagt het verschil zo’n 4.000 euro.
In de praktijk zal de besparing niet zo groot uitvallen, omdat ‘het mandaat vaak gecombineerd wordt met een hypotheek. De verhouding tussen effectieve hypotheek en hypothecair mandaat is afhankelijk van de risico-inschatting en verschilt van dossier tot dossier’, zegt Febelfin.
Is een mandaat zonder risico voor de klant?
Met een hypotheek staat de bank eerste in de rij van de schuldeisers als de kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt. Met een mandaat is dat niet het geval. Het risico voor de bank is dan groter. Ze verleent die gunst daarom alleen aan klanten met wie ze een vertrouwensrelatie heeft.
Maar er is ook een reden om zelf te twijfelen. Een hypothecair mandaat geeft de bank een volmacht om over te gaan tot een hypothecaire inschrijving. ‘De wet zegt niets over in welke omstandigheden een hypothecair mandaat mag of kan worden omgezet. Doorgaans wordt contractueel bepaald dat de bank het recht heeft op gelijk welk moment het mandaat om te zetten. En dat zonder (vooraf) het akkoord te moeten vragen van de kredietgever’, zegt Febelfin.
Valéry Halloy, de woordvoerder van BNP Paribas Fortis: ‘We doen zo’n omzetting als we het vertrouwen in de klant hebben verloren, bijvoorbeeld door betalingsincidenten of de niet-naleving van contractuele verplichtingen.’
Febelfin onderstreept dat geen sprake mag zijn van rechtsmisbruik. ‘De bank moet een gegronde reden hebben. Een foutieve omzetting kan achteraf worden gesanctioneerd door de rechtbank’, zegt Belfius.
Zet de bank haar mandaat om naar een hypotheek, dan betaalt de klant op dat moment alsnog de registratiekosten.
Kunnen banken het Europese standpunt aangrijpen om lopende mandaten om te zetten?
Volgens Belfius kan ‘het advies van de EBA geen reden zijn om lopende mandaten om te zetten naar inschrijvingen’. Febelfin is iets minder stellig: ‘Dat de EBA een gewijzigd standpunt inneemt, wat zwaardere kosten zou impliceren voor de bank, is een nieuw element. Maar of die omstandigheid de omzetting van het hypothecair mandaat rechtvaardigt, is verre van zeker. Die aanpassing heeft geen impact op de intrinsieke risicopositie van de kredietnemer.’
Welke voordelen heeft een hypothecaire inschrijving voor de klant?
Een voordeel is dat u de hypothecaire inschrijving kunt hergebruiken om opnieuw geld te lenen, zegt BNP Paribas Fortis. Bij een wederopname wordt een nieuwe tranche binnen de bestaande hypothecaire inschrijving - die standaard 30 jaar geldig is - toegestaan. Omdat geen nieuwe hypothecaire inschrijving gevestigd wordt, zijn er weinig kosten aan verbonden. U betaalt geen nieuwe hypotheekkosten en ook geen akte- of notariskosten. De bank zal wel dossierkosten aanrekenen, omdat ze uw kredietdossier moet aanpassen.
De looptijd van die nieuwe tranche is beperkt tot de einddatum van uw hypothecaire inschrijving. Stel dat u 15 jaar geleden een krediet met een looptijd van 20 jaar afsloot. U hoeft het bedrag dat u via de wederopname leent niet af te lossen tijdens de resterende 5 jaar van het oorspronkelijke krediet, maar u kunt het spreiden over maximaal 15 jaar. Want zo lang loopt de hypothecaire inschrijving van uw krediet nog. Het bedrag dat u heropneemt, leent u tegen de huidige marktvoorwaarden, niet tegen de rente van de initiële lening.
Fiscaal is een inschrijving voor de meeste klanten niet langer interessanter dan het goedkopere mandaat. In 2020 werd de woonbonus, het fiscale voordeel voor wie leent voor zijn gezinswoning, afgeschaft. Een van de voorwaarden om aanspraak te maken op de woonbonus was dat het krediet gewaarborgd moest zijn door een hypothecaire inschrijving.
Een hypothecaire inschrijving biedt wel nog altijd een fiscale troef voor wie leent voor een tweede verblijf of een investeringspand, merkt Belfius op. ‘De inschrijving is een voorwaarde voor de federale belastingvermindering van het langetermijnsparen.’
Een inschrijving is geen vereiste voor het renteloze renovatiekrediet tot 60.000 euro. Vlaanderen voerde dat dit jaar in voor wie een energieverslindende woning binnen vijf jaar fors energiezuiniger maakt. Febelfin: ‘De regelgeving van het renovatiekrediet legt op dat vlak geen specifieke voorwaarden op.’Soms hanteren banken een hogere rentevoet als ze lenen in mandaat. U zult dan moeten uitrekenen of die hogere rentelasten de besparing van de registratiekosten tenietdoen.
Vanaf wanneer treedt dit in werking?
De interpretatie van de EBA komt er in de aanloop naar de nieuwe Basel IV-kapitaalnormen voor banken in 2023. ‘We verwachten het voorstel van de Europese Commissie over de omzetting van de Basel IV-wetgeving in oktober. Nadien moet dat de besluitvormingsweg op Europees niveau volgen, en is een gefaseerde inwerkingtreding gepland tot 2028. Het is dus nog niet voor morgen’, zegt Febelfin.
Bron: De Tijd - Nadine Bollen
