Vastgoedsector enthousiast over aangekondigde verlaging registratierechten, maar bezorgd over huurmarkt

 

“De beloofde compensatie voor de afschaffing van de woonbonus”

Volgens berichtgeving door diverse Vlaamse media zal Vlaams minister-president Jan Jambon straks in zijn septemberverklaring een ingrijpende hervorming aankondigen van de Vlaamse registratierechten: het tarief voor de gezinswoning zou zakken naar 3%, de aankoop van een andere woning zou daarentegen duurder worden (12% i.p.v. 10%). CIB Vlaanderen, de koepelvereniging voor meer dan 3.000 immomakelaars en andere vastgoedprofessionals, reageert alvast enthousiast op de daling van het tarief voor de gezinswoning. “De hoge fiscale kosten bij de aankoop van de gezinswoning zijn in Vlaanderen al langer een probleem. We zitten in de Europese kopgroep met de hoogste lasten. Daar komt nu verandering in. Een stevig duwtje in de rug dus, dat kopers op dit moment ook goed kunnen gebruiken”, meent Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB Vlaanderen.
De Vlaamse regering komt hiermee verder haar woord na. “Bij de afschaffing van de woonbonus op 1 januari 2020 was dit slechts gedeeltelijk gecompenseerd: de tariefdaling van 1% van de registratierechten benaderde het verlies van de woonbonus niet. Bij deze nieuwe hervorming geldt dat voortaan wel. Goed nieuws dus om drempels op onze woningmarkt te verlagen”, aldus Thijs.

Impact op de huurmarkt

De berichtgeving zegt voorlopig niet meer dan dat het tarief voor een tweede, … woning zou stijgen naar 12%. Daarmee blijft bijvoorbeeld onduidelijk of het om een algemene tariefverhoging gaat voor elke vorm van vastgoed die niet de gezinswoning is. Zal men in de toekomst ook voor de aankoop van bouwgrond 12% betalen? Hoe zit het bij niet-residentieel vastgoed, zoals buurtwinkels, kantoorruimtes? Quid bij landbouwgrond?
 
“Belangrijkste beleidsmatige vraag: wat zal de impact zijn op de huurmarkt? Gelet op hoe daar de vraag het aanbod overstijgt, hebben we elke investeerder hard nodig. Zo is er zeker een groot tekort aan huurwoningen in een betaalbare prijscategorie. Hoe zal de Vlaamse regering vermijden dat investeerders in huurwoningen afhaken? Hoe zal zij hen overtuigen om betaalbare huurwoningen te creĆ«ren? Blijft het aparte 7%-tarief bestaan en wordt dit uitgebreid buiten zuivere SVK-woningen?”, stelt Thijs zich vragen. Samen met het nieuws dat het federale belastingvoordeel voor investeerders mogelijks/wellicht op de schop gaat, is dit de tweede fiscale klap die investeerders op korte tijd krijgen. Dat dergelijke belastingverhoging het investeringsklimaat bemoeilijkt, hoeft geen betoog. Gelet op het belang van de huurmarkt maken we ons hier als sector stevige zorgen over.

Signaal richting de federale begrotingsonderhandelingen?

De steun van de Vlaamse overheid voor de woningmarkt kan/moet een inspiratiebron vormen voor de federale begrotingsonderhandelingen, die nu voor de weken van de waarheid staan. Tenslotte kan de Vlaamse regering enkel ingrijpen op bestaande woningen: nieuwbouw is onderhevig aan BTW. “Nieuwbouwwoningen kregen tot op vandaag geen enkele compensatie voor het verlies van de woonbonus en zijn zo fiscaal enkel duurder geworden. Vraag is nu of de federale regering volgt en ook een ingreep voorziet”, meent CIB Vlaanderen.
 
De federale regering staat bovendien voor de vraag of de veralgemeende toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6% voor sloop/heropbouw behouden blijft, dan wel terug ingeperkt wordt tot de beperkte lijst van 32 centrumgebieden en enkel voor particulieren. De verlenging van de huidige maatregel zou alvast de markt iets meer ademruimte bieden en een nuttige bijdrage leveren tot het energiebeleid.

Modaliteiten

Elke fiscale hervorming zorgt voor quasi onmiddellijke gedragseffecten op de woningmarkt. De immomakelaars kunnen erover getuigen: bij de omvorming van het klein beschrijf in juni 2018 werden heel wat aankopen hetzij vervroegd, hetzij verlaat. Wanneer geraakt werd aan de woonbonus, ervaarden we diverse malen een ‘rush’ op vastgoed.
 
Zelfs al louter de aankondiging van vandaag dreigt zijn effect niet te missen. “De Vlaamse regering moet daarom zo snel mogelijk klaarheid brengen over alle concrete modaliteiten en in het bijzonder over de data. Hoe zeker is het dat de hervorming er komt? En wanneer wordt ze van kracht? Vanaf wanneer zal men kunnen kopen aan 3%? Achter de schermen vernemen we dat het 1 januari 2022 zou zijn. Snelle bevestiging daarvan is vereist.”
 
In het verleden is bij tariefhervormingen in de registratierechten steeds de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt genomen. Zal dat nu opnieuw het geval zijn?

Opties

Weet in elk geval dat je als koper en verkoper over opties beschikt, waarbij de vastgoedmakelaar je kan bijstaan. Het is zeker niet zo dat je – omdat je nog in 2021 koopt – noodzakelijkerwijs het nieuwe 3% tarief zou mislopen. Je hoeft je droomwoning niet noodzakelijk om fiscale redenen aan je neus voorbij te zien gaan. Je vastgoedmakelaar zal je me raad en daad bijstaan om dat scenario te voorkomen.

Andere tarieven

Voor energetische renovatie zou het tarief dalen van 5% naar 1%. Belangrijk hierbij is om snel te weten te komen of de huidige gelijkschakeling met sloop/heropbouw blijft gelden: zakt het tarief hiervoor ook naar 1%? En wordt er aan de andere modaliteiten gesleuteld? Zo is er sprake van een koppeling aan een ‘hoog EPC-kengetal’ in de berichtgeving. Het is belangrijk dat we snel weten wat hieronder wordt verstaan.
 
Bron: CIB