Vastgoedsector enthousiast over aangekondigde verlaging registratierechten, maar bezorgd over huurmarkt
“De beloofde compensatie voor de afschaffing van de woonbonus”
Volgens
berichtgeving door diverse Vlaamse media zal Vlaams minister-president
Jan Jambon straks in zijn septemberverklaring een ingrijpende hervorming
aankondigen van de Vlaamse registratierechten: het tarief voor de
gezinswoning zou zakken naar 3%, de aankoop van een andere woning zou
daarentegen duurder worden (12% i.p.v. 10%). CIB Vlaanderen, de
koepelvereniging voor meer dan 3.000 immomakelaars en andere
vastgoedprofessionals, reageert alvast enthousiast op de daling van het
tarief voor de gezinswoning. “De hoge fiscale kosten bij de aankoop van
de gezinswoning zijn in Vlaanderen al langer een probleem. We zitten in
de Europese kopgroep met de hoogste lasten. Daar komt nu verandering in.
Een stevig duwtje in de rug dus, dat kopers op dit moment ook goed
kunnen gebruiken”, meent Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB
Vlaanderen.
De Vlaamse
regering komt hiermee verder haar woord na. “Bij de afschaffing van de
woonbonus op 1 januari 2020 was dit slechts gedeeltelijk gecompenseerd:
de tariefdaling van 1% van de registratierechten benaderde het verlies
van de woonbonus niet. Bij deze nieuwe hervorming geldt dat voortaan
wel. Goed nieuws dus om drempels op onze woningmarkt te verlagen”, aldus
Thijs.
Impact op de huurmarkt
De
berichtgeving zegt voorlopig niet meer dan dat het tarief voor een
tweede, … woning zou stijgen naar 12%. Daarmee blijft bijvoorbeeld
onduidelijk of het om een algemene tariefverhoging gaat voor elke vorm
van vastgoed die niet de gezinswoning is. Zal men in de toekomst ook
voor de aankoop van bouwgrond 12% betalen? Hoe zit het bij
niet-residentieel vastgoed, zoals buurtwinkels, kantoorruimtes? Quid bij
landbouwgrond?
“Belangrijkste beleidsmatige vraag: wat zal de
impact zijn op de huurmarkt? Gelet op hoe daar de vraag het aanbod
overstijgt, hebben we elke investeerder hard nodig. Zo is er zeker een
groot tekort aan huurwoningen in een betaalbare prijscategorie. Hoe zal
de Vlaamse regering vermijden dat investeerders in huurwoningen afhaken?
Hoe zal zij hen overtuigen om betaalbare huurwoningen te creëren?
Blijft het aparte 7%-tarief bestaan en wordt dit uitgebreid buiten
zuivere SVK-woningen?”, stelt Thijs zich vragen. Samen met het nieuws
dat het federale belastingvoordeel voor investeerders mogelijks/wellicht
op de schop gaat, is dit de tweede fiscale klap die investeerders op
korte tijd krijgen. Dat dergelijke belastingverhoging het
investeringsklimaat bemoeilijkt, hoeft geen betoog. Gelet op het belang
van de huurmarkt maken we ons hier als sector stevige zorgen over.
Signaal richting de federale begrotingsonderhandelingen?
De
steun van de Vlaamse overheid voor de woningmarkt kan/moet een
inspiratiebron vormen voor de federale begrotingsonderhandelingen, die
nu voor de weken van de waarheid staan. Tenslotte kan de Vlaamse
regering enkel ingrijpen op bestaande woningen: nieuwbouw is onderhevig
aan BTW. “Nieuwbouwwoningen kregen tot op vandaag geen enkele
compensatie voor het verlies van de woonbonus en zijn zo fiscaal enkel
duurder geworden. Vraag is nu of de federale regering volgt en ook een
ingreep voorziet”, meent CIB Vlaanderen.
De federale regering
staat bovendien voor de vraag of de veralgemeende toepassing van het
verlaagd BTW-tarief van 6% voor sloop/heropbouw behouden blijft, dan wel
terug ingeperkt wordt tot de beperkte lijst van 32 centrumgebieden en
enkel voor particulieren. De verlenging van de huidige maatregel zou
alvast de markt iets meer ademruimte bieden en een nuttige bijdrage
leveren tot het energiebeleid.
Modaliteiten
Elke
fiscale hervorming zorgt voor quasi onmiddellijke gedragseffecten op de
woningmarkt. De immomakelaars kunnen erover getuigen: bij de omvorming
van het klein beschrijf in juni 2018 werden heel wat aankopen hetzij
vervroegd, hetzij verlaat. Wanneer geraakt werd aan de woonbonus,
ervaarden we diverse malen een ‘rush’ op vastgoed.
Zelfs al louter
de aankondiging van vandaag dreigt zijn effect niet te missen. “De
Vlaamse regering moet daarom zo snel mogelijk klaarheid brengen over
alle concrete modaliteiten en in het bijzonder over de data. Hoe zeker
is het dat de hervorming er komt? En wanneer wordt ze van kracht? Vanaf
wanneer zal men kunnen kopen aan 3%? Achter de schermen vernemen we dat
het 1 januari 2022 zou zijn. Snelle bevestiging daarvan is vereist.”
In
het verleden is bij tariefhervormingen in de registratierechten steeds
de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt genomen. Zal
dat nu opnieuw het geval zijn?
Opties
Weet
in elk geval dat je als koper en verkoper over opties beschikt, waarbij
de vastgoedmakelaar je kan bijstaan. Het is zeker niet zo dat je –
omdat je nog in 2021 koopt – noodzakelijkerwijs het nieuwe 3% tarief zou
mislopen. Je hoeft je droomwoning niet noodzakelijk om fiscale redenen
aan je neus voorbij te zien gaan. Je vastgoedmakelaar zal je me raad en
daad bijstaan om dat scenario te voorkomen.
Andere tarieven
Voor
energetische renovatie zou het tarief dalen van 5% naar 1%. Belangrijk
hierbij is om snel te weten te komen of de huidige gelijkschakeling met
sloop/heropbouw blijft gelden: zakt het tarief hiervoor ook naar 1%? En
wordt er aan de andere modaliteiten gesleuteld? Zo is er sprake van een
koppeling aan een ‘hoog EPC-kengetal’ in de berichtgeving. Het is
belangrijk dat we snel weten wat hieronder wordt verstaan.
Bron: CIB